De licencia de primera ocupación is een vergunning die een gemeente in Spanje uitgeeft aan nieuwe woningen. Met de vergunning wordt bevestigd dat het woning aan alle bouwtechnische eisen en voorschriften voldoet, en in gebruik kan worden genomen als woning. De licencia de primera ocupación, letterlijk vertaald ‘vergunning van eerste bewoning’, is nodig om zonder problemen gebruik te maken van een nieuwe woning in Spanje.

Aanvraag 

Voor het bouwen van een nieuwe woning zijn er bepaalde vergunningen die voordat er met de bouw kan worden begonnen moeten worden aangevraagd. Zo dient men er eerst een bouwvergunning (licencia de obras ) aan te vragen. Met deze bouwvergunning kan de projectontwikkelaar de woning bouwen. Aan de bouwconstructie zijn verschillende voorwaarden en eisen gesteld vanuit de verschillende overheden.

Wanneer de werkzaamheden zijn voltooid wordt er een vergunning van oplevering (certificado final de obra) aangevraagd. Deze vergunning ontvangt de architect slechts indien de werkzaamheden in overeenstemming met de oorspronkelijke bouwvergunning zijn verricht. Vervolgens kan het certificado final de obra om worden gezet in een licencia de primera ocupación.

Met de licencia de primera ocupación weet de (nieuwe) eigenaar van de woning dus met zekerheid dat de woning overeenkomstig de licencia de obra is gebouwd en dat daarbij aan alle wettelijke bouwvoorschriften is voldaan. Ook heeft elke gemeente aanvullende eisen waarmee de veiligheid en gezondheid van de bewoners van de woning kunnen gewaarborgd. De licencia de primera ocupación wordt alleen uitgegeven door de als de woning volledig is voltooid.

Woning kopen zonder Licencia de Primera Ocupación

Het is wettelijk niet verboden om een woning te kopen of verkopen zonder de licencia de primera ocupación. In dat geval kan het onroerend goed echter (nog) niet als woning worden gekwalificeerd, maar als off-plan onroerend goed.

Het kopen van off-plan onroerend goed brengt echter verschillende risico’s met zich mee. Indien er geen duidelijke afspraken worden gemaakt tussen de koper en verkoper kan het voorkomen dat de verkoper niet verplicht is om de woning op te leveren met een licencia de primera ocupación.

Belang van Licencia de Primera Ocupación

Wanneer een woning wordt bewoond of verhuurd zonder dat daarbij deze een licencia de primera ocupación zal dit in strijd zijn met lokale wetgeving. De vergunning is namelijk nodig om aan te tonen dat de woning overeenkomstig de bouwvergunning en bouwtechnische voorschriften is gebouwd en voldoet aan de wettelijke eisen omtrent de veiligheid en gezondheid.

Een ander functie van de licencia de primera ocupación is dat deze nodig is om de woning aan te melden voor verschillende nutsvoorzieningen (zoals de water-, elektriciteit- en gasaansluiting). Indien de licencia de primera ocupación ontbreekt zullen de aanwezige en functionerende voorzieningen van de woning nog aangesloten zijn op van de naam van de projectontwikkelaar. De bewoner van de woning kan in dat geval ten alle tijden worden afgesloten wanneer de projectontwikkelaar besluit te stoppen met betalen van de nutsvoorzieningen. Daarnaast zal de bewoner niet de diensten zelf kunnen aanmelden omdat de licencia de ocupación ontbreekt.

Waarde woning en Cedula de habitabilidad

Tot slot geeft heeft de woning met het ontbreken van de licencia de ocupación een mindere waarde dan indien deze wel aanwezig is. Bij het verkopen van de woning zal een goed geïnformeerde koper altijd vragen naar de licencia de ocupación of indien het om een bestaande woning gaat de cedula de habitabilidad.

Heeft u vragen over de licencia de primera ocupación of het kopen van onroerend goed in Spanje. Ons team van deskundige Nederlandstalige advocaten en juristen kan u bijstaan bij kwesties omtrent onroerend goed in Spanje. Neem vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie.