Het catastro en het registro de la propiedad geven in Spanje het juridische eigendom weer van het onroerend goed. Waar in Nederland of België er slechts één kadaster is, zijn dat er in Spanje twee. Het kan echter voorkomen dat er verschillen zijn tussen het catastro en het registro de la propriedad. Hoe kan dat en waarom moet u bij het kopen van onroerend goed in Spanje hier zo alert op zijn.

Het Catastro

Het catastro inmobiliario is een administratief register opgesteld door het Ministerio de Hacienda y Función Pública waar onroerend goed met rustieke, urbanistische en speciale karakteristieken worden omschreven. Het catastro wordt geregeld in de wet Ley del Catastro Inmobiliario. De inschrijving is verplicht en gratis, dit in tegenstelling tot het registro de la propiedad. In het catastro worden verschillende fysieke, juridische en economische kenmerken van het onroerend goed beschreven zoals de locatie, oppervlakte, bestemming, kadastrale waarde, grafische representatie, landbouwactiviteiten en kadastrale titel.

Het catastro is er om de belastingdienst in Spanje (Hacienda) een register te geven waarmee zij de juiste belasting kunnen innen. In Spanje worden er verschillende tarieven gehanteerd omtrent belasting over onroerend goed (IBI). Zo zijn de tarieven verschillend voor enkel terrein, gebouwen of zwembaden. Hacienda controleert dan ook of er nieuwe constructies zijn gebouwd die niet in het catastro zijn opgegeven. Er is één catastro voor heel Spanje met uitzondering van het Baskenland en Navarra. Zij hebben hun eigen belastingstelsel en hanteren dan ook eigen registers als het gaat om onroerend goed.

Het Registro de la Propiedad

Het komt echter voor dat de persoon die als eigenaar in het catastro voorkomt ondertussen niet meer de juridische eigenaar is. Het juridisch eigendom wordt vastgesteld in het registro de la propiedad. In dit register is er veel informatie te vinden over het onroerend goed. Zo kan er naast de juridische eigenaar ook worden bezien of er beslagen, hypotheken of andere lasten op het onroerend goed rusten. Er is nog veel onroerend goed niet ingeschreven in dit register. Een Spaanse notaris is bevoegd om het onroerend goed in te schrijven in het register. In dat geval is er een escritura nodig. In het geval van een verkoopovereenkomst van een bestaande woning wordt er in dat geval gesproken van een escritura de una compraventa.

In sommige gevallen zijn de gebouwen niet ingeschreven in het registro de la propiedad. Dit is één van de redenen dat het zo belangrijk is om een advocaat in te schakelen bij het kopen van een woning in Spanje. De woning kan namelijk illegaal zijn ondanks dat hij wel degelijk in het catastro voorkomt. Een advocaat kan de verkoper verplichten om de constructie te legaliseren voordat er sprake is van een koopovereenkomst. Op die manier voorkomt de koper dat hij iets koopt wat niet overeenkomt met de verwachting die hij van de verkoper heeft ontvangen.

Controleren van de aankoop middels een Nota Simple

Wanneer er onroerend goed in Spanje van eigenaar wisselt zal de advocaat van de koper vragen om de gegevens uit het catastro en de Nota Simple. De Nota Simple is een kort samenvatting van de gegevens uit het Registro de la propiedad en geeft de advocaat van de koper dan ook een beeld van de juridische situatie van het onroerend goed. Dit is voor de advocaat dan ook de eerste indicatie omtrent de legaliteit van het terrein, de hyptoheek, beslagen of andere lasten die daarop rusten en de juridische status van de constructies. Omdat dit met de tijd kan veranderen is het belangrijk om altijd een recente versie te hebben van de Nota Simple. Andere zaken die u in de Nota Simple kunt vinden zijn of het gaat om een finca rustica of urbana, het aantal vierkante meter aan oppervlakte en het perceelnummer waarmee de terugkoppeling naar het catastro kan worden gemaakt.

Wilt u veilig onroerend goed kopen in Spanje en meer informatie over uw specifieke situatie? Neem dan contact met ons op. Wij vertellen u graag in een persoonlijk gesprek over de mogelijkheden en kosten die hieraan zijn verbonden.