Bij het kopen van een woning in Spanje is het gebruikelijk om een advocaat in te schakelen. Het aankoopproces in Spanje is namelijk complex en de koper geniet minder bescherming dan in Nederland of België. Buitenlandse kopers hebben daarnaast vaak last van een taal- en cultuurbarrière, ook dienen zij aanvullende handelingen uit te voeren zoals de aanvraag van een NIE en openen van een Spaanse bankrekening. Om die reden raden wij u dan ook aan om u altijd juridisch te laten begeleiden door een onafhankelijke advocaat met ervaring in vastgoedrecht in Spanje.

Nederlandstalig juridisch advies bij het kopen van een woning in Spanje

Bij MAB advocaten vindt u Nederlandstalige juristen en advocaten met jarenlange ervaring en expertise in het begeleiden van Nederlanders en Belgen bij het kopen van een woning in Spanje. Daarnaast biedt MAB Advocaten een scherp tarief voor de hoge kwalitatieve dienstverlening die u verwacht. Ons team kan u bijstaan bij het kopen van zowel bestaande woningen, nieuwbouw woningen en woningen op plan. 

Onze diensten bestaan o.a. uit de volgende diensten:

• Begeleiding bij het aanvragen van een NIE.
• Begeleiding bij het openen van een Spaanse bankrekening.
• Spaans- of Engelstalige communicatie met verkoper of makelaar.
• Nederlandstalige communicatie met u als koper.
• Raadplegen en controleren van de verschillende eigendomsregisters.
• Controleren van eigendom op hypotheek, lasten en of andere beslagen.
• Controleren van vergunningen voor de bouwwerken op het onroerend goed.
• Controleren van de IBI-aangiftes (Onroerendgoedbelasting).
• Controleren van of er een bouwvergunning aanwezig is.
• Controleren van of er een decenale verzekering aanwezig is.
• Controleren van certificaten zoals de cédula de habitabilidad en de licencia de primera ocupaccion. 
• Opstellen of controleren van het reserveringscontract (indien nodig/aanwezig).
• Opstellen van het (voorlopig) koopcontract (contrato de arras of contrato de compraventa).
• Onderhandelen met wederpartij omtrent voorwaarden waaronder de koop wordt gesloten.
• Raadplegen van een notaris in Spanje om de koopovereenkomst te tekenen.
• Begeleiding bij het tekenen van het notariële koopcontract.

Het aankoopproces bij het kopen van een woning in Spanje. 

Het proces van het kopen van een huis in Spanje bestaat uit grofweg drie verschillende fases. Zo is er allereerst de pre-contractuele fase, gevolgd door de fase van het juridisch onderzoek en tot slot is er de after-sale fase. Het is aan te raden om een advocaat in te schakelen voorafgaand aan of tijdens de pre-contractuele fase. Dit is namelijk het moment waarin u nog niets heeft getekend en u zonder consequenties van de koop van de woning kunt afzien.

De pre-contractuele fase

De eerste stappen van het kopen van een woning in Spanje bestaan uit:

• Het vinden van een geschikte woning. 
• Het maken van een afspraak voor uw NIE-document (als u non-resident bent)
• Het uitzoeken van een geschikte Spaanse bank om een bankrekening te openen waarmee de woning kan worden gekocht.

Het vinden van een geschikte woning

Een Spaanse woning kunt u kopen van een particulier of makelaar. Houdt bij het kijken naar de prijs van de woning rekening met de kosten koper. Het zoeken en vinden van de juiste woning in Spanje vereist een gedegen onderzoek. Er zijn in Spanje veel woningen te koop en de waarde van de woning is afhankelijk van een verschillende factoren. Als u eenmaal een woning heeft gevonden waar u concrete interesse in heeft, pas dan op om niet te snel een contract te tekenen om deze vast te leggen. Makelaars en verkopers oefenen vaak veel druk op de koper uit onder het mom dat er veel vraag is naar de woning en er daarom het beste direct een reservering kan worden geplaatst. Dit gaat vaak gepaard met betalingen van hoge bedragen. Probeer in die gevallen het hoofd koel te houden en eerst een deskundige advocaat in te schakelen. In sommige gevallen kan dit namelijk een indicatie zijn dat er iets niet goed is met de woning. Neem contact met ons op, onze deskundige advocaten kunnen meestal snel schakelen en u vaak op korte termijn een eerste indicatie geven van de juridische staat van de woning. 

De NIE – het Spaanse BSN nummer

Voor het kopen van een woning in Spanje heeft u o.a. een NIE document nodig. Indien u al resident bent in Spanje zal u dit document waarschijnlijk al bezitten. Een NIE is vergelijkbaar met het Nederlandstalige Burgerservicenummer of Belgische Rijksregisternummer. Het unieke identificatienummer geeft u de mogelijkheid u juridische handelingen te verrichten in Spanje. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het kopen van een huis of stuk grond maar ook voor het oprichten van een onderneming of het werken voor een werkgever in Spanje heeft u dit document nodig. De aanvraag van en tijdelijke NIE kan in Nederland. U kunt vaak pas na zo'n 6 weken terecht bij het Spaanse consulaat in Amsterdam, maak daarom tijdig een afspraak. Als u gaat emigreren naar Spanje kan u de NIE aanvragen bij een lokaal politiebureau, ook daar kan het enkele weken duren voordat u het document kan aanvragen. Lees hier meer over de aanvraag van een NIE.  

Openen van een bankrekening in Spanje

Als u eenmaal uw NIE-document heeft aangevraagd kunt u een bankrekening openen in Spanje. Dit doet u bij een Spaanse bank gevestigd in Spanje. Deze bankrekening heeft u nodig om bij de notaris het aankoopbedrag te betalen aan de verkoper. Het is verstandig om bij het openen van de rekening aan te geven bij de bank of u daadwerkelijk wilt gaan wonen in Spanje (resident) of dat het gaat om een tweede verblijf in het buitenland (niet-resident). De Spaanse bankrekening kan u o.a. ook gebruiken om de vaste lasten van de woning en de belasting te betalen.

Het juridisch onderzoek

Tijdens het juridische onderzoek controleert uw advocaat de beschikbare documentatie van de woning. Daarnaast vragen wij ook naar specifieke wensen en/of plannen die de koper heeft en of hij tijdens het contact met de makelaar of verkoper zelf als bepaalde kwesties heeft gemerkt die mogelijk een extra risico kunnen vormen.

Onze advocaat zal vervolgens aangeven welke documenten nog ontbreken en deze opvragen bij de verkoper. Vaak moet deze ook worden geïnformeerd over de handelingen uw advocaat zal hier echter een terughoudende rol in spelen. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de verkoper.

Wanneer u als koper van plan bent om de woning te kopen, kan er voor worden gekozen om een reserveringscontract te tekenen. Uw advocaat zal in dat geval namens u onderhandelen over de voorwaarden die in de koopovereenkomst komen te staan. 

Reserveringscontract

In Spanje zijn er twee soorten reserveringscontracten. Zo is er allereerst het contrato de reservas, bij dit contract betaalt u een bedrag aan de koper die zich verplicht om de woning niet meer te publiceren. Dit contract kan een vereiste zijn als u een hypotheekaanvraag heeft bij de bank. Daarnaast wordt het veelvuldig door makelaars gebruikt om de woning van de markt af te halen. Ook zien wij het vaak bij nieuwbouwwoningen waarbij het project nog in een beginnende of ontwikkelende fase zit. 

Het andere reserveringscontract is de contrato de arras. Dit is een voorlopige koopovereenkomst en wordt voornamelijk gebruikt bij bestaande woningen of nieuwbouwwoningen die gereed zijn voor oplevering. Bij dit contract betaalt de koper een aanbetaling van meestal 10% van de verkoopprijs van de woning.

Indien partijen afzien van de overdracht dienen zij een boete aan de andere partij te betalen van de hoogte van de aanbetaling. In praktijk komt dit er op neer dat de koper bij het afzien van de koop een zijn aanbetaling verliest. De verkoper betaalt bij terugtrekken uit de koopovereenkomst de koper zijn oorspronkelijke aanbetaling terug plus een bedrag van gelijke hoogte ter compensatie voor het mislopen van de woning. 

Wilt u veilig onroerend goed kopen in Spanje en meer informatie over uw specifieke situatie? Neem dan vrijblijvend contact met ons op, wij staan u graag te woord en vertellen u in een persoonlijk gesprek over de mogelijkheden en wat wij voor u kunnen betekenen.