Met de AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) kunnen illegaal gebouwde woningen en andere bouwwerken in Andalusië worden gereguleerd. De AFO is een schriftelijke bevestiging van de gemeente omtrent de juridische en administratieve situatie van het bouwwerk. Met de bevestiging ontvangt de eigenaar van de woning meer zekerheid. Er kunnen na het toekennen van de AFO namelijk niet alsnog juridische sancties ingesteld tegen de illegale woning.

Regels omtrent bebouwingen in Andalusië

De ruimtelijke ordening in Spanje wordt bepaald op autonoom en lokaal niveau. In Andalusië hebben de muncipalidades (gemeentes) volgens Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) en de Ley de la Autonomía Local de Andalucía het recht om de invulling op de bestemmingsplannen van de ruimtes te bepalen. Terreinen krijgen een specifieke bestemming wat urbanistisch maar ook agrarisch of commercieel kan zijn.

Agrarische bestemming

In Andalusië kan men op terreinen met een agrarische bestemming in principe geen constructies bouwen met een residentieel karakter. Daarnaast kunnen bestaande gebouwen niet worden uitgebreid of verbouwd. De enige uitzondering op die regel is dat men kan verbouwen indien er succesvol een vergunning van de deelregering van Andalusië is aangevraagd die zich richt op het creëren van een toeristische rustieke huuraccommodatie (zoals een Bed & Breakfast). De voorwaarden hiervoor zijn echter strikt en men dient o.a. een plan van aanpak in te dienen. Dit moet uiteindelijk ook worden goedgekeurd door de autonome regering van Andalusië (Junta de Andalusia).

Natuurreservaat

Wanneer er sprake is van een woning die gebouwd is op een grond die een beschermde status heeft (wegens cultureel erfgoed of natuurreservaat), is de autonome regering van Andalusië de autoriteit die zeggenschap heeft over de juridische status van het bouwwerk. In sommige gevallen is er ook een AFO nodig, de mogelijkheden om deze te krijgen zijn beperkt.

Waarom is de AFO nodig?

Ondanks de eerder genoemde regels hebben de autoriteiten in Andalusië het jarenlang nagelaten om op te treden tegen personen die op agrarische grond illegaal bebouwingen hadden gerealiseerd.  Denk daarbij bijvoorbeeld aan woningen, veranda’s maar ook zwembaden, zonder zij daarvoor de juiste vergunning hadden. Hierdoor is er een situatie ontstaan waarbij het merendeel van de woningen op het platteland een illegaal karakter hebben. De sanctieprocedure van de gemeente is in veel gevallen echter verjaard en er was binnen de wetgeving geen een oplossing voor deze bouwwerken.

Om de jarenlange situatie van de illegale bebouwingen op te lossen heeft het parlement van de autonome gemeenschap Andalusië in 2012 een wet ingesteld. Met deze wet kunnen eigenaren van illegale bebouwingen een procedure te starten om vast te leggen dat de bebouwing officieel buiten het plan van de ruimtelijke ordening komt te vallen. De eigenaar krijgt in dat geval een schriftelijke bevestiging van de gemeente dat er sprake is van een ‘zogenaamde’ gedoogconstructie aangaande de bebouwing. Bij verkoop krijgt de nieuwe eigenaar van de woning in die gevallen de zekerheid dat hij in de toekomst geen problemen zal krijgen met constructies.

Voorwaarden van de AFO

Om aan de AFO-procedure te voldoen dient de bebouwing aan verschillende voorwaarden te voldoen.

• De bebouwing is ouder dan 6 jaar
• De gemeente heeft de illegale kwestie niet aangekaart bij de eigenaar en hem verzocht deze te verwijderen.
• De eigenaar beschikt over verschillende documenten zoals bouwplannen, en heeft een architect ingeschakeld die de AFO-procedure uitvoert.
• De bebouwing vormt geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid van de bewoners van het onroerend goed.
• Er wordt een administratieve heffing betaald. Deze bedraagt 2 tot 4,6 % van de waarde van het bouwwerk.

In sommige gevallen kan er aanvullend een sanctie worden ingesteld door de gemeente.

Belang advocaat bij het kopen van een woning in Andalusië

Onze advocaten werken in heel Spanje en kunnen u bijstaan bij het kopen  en verkopen van een woning of onroerend goed. Ons kantoor werkt tevens samen met architecten die de AFO-procedure kunnen uitvoeren. Met onze jarenlange ervaring in alle aankoopbegeleiding in Spanje en andere aspecten van vastgoedrecht in Spanje . Neem vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie.